Αγορά Ακινήτων και Covid-19 | Μέρος 1ο

Από το περυσινό καλοκαίρι κι έπειτα, συνέβησαν μεγάλες αλλαγές, τόσο σε τάσεις όσο και σε τιμές, στον τομέα της αγοράς ακινήτων. Αρχικά, και με τις εξαγγελίες περί αναστολής ΦΠΑ και μείωσης του ΕΝΦΙΑ, οι τιμές πώλησης άρχισαν να παίρνουν κι άλλο τον ανήφορο και η οικοδομή φάνηκε να ζεσταίνεται για τα καλά. Λίγο μετά την έναρξη του έτους είδαμε μια αύξηση στις τιμές των ακινήτων περίπου 7,5% (σε σχέση με πέρυσι) στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας. Παρόλα αυτά όμως, το «πάγιο» πια πρόβλημα της μη εύρεσης στέγης προς ενοικίαση παρέμενε και μάλιστα μεγάλωνε σταδιακά. Αυτό οφείλεται κυρίως στους παρακάτω παράγοντες:

α) Στο θετικό κλίμα περί ανόδου των τιμών πώλησης στα ακίνητα, με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες, σκεπτόμενοι βραχυπρόθεσμα, να δίνουν τα σπίτια τους προς πώληση και όχι προς ενοικίαση. Σε αυτό συνηγόρησε και το ομολογουμένως επιτυχημένο πρόγραμμα της «GOLDEN VISA».

β) Στο φαινόμενο της μετάβασης από την Airbnb στην παραδοσιακή μίσθωση, που ξεκίνησε κυρίως λόγω της πιο «σφιχτής» φορολογικής πολιτικής προς την βραχυχρόνια μίσθωση και κλιμακώθηκε τελευταία με την έλευση του κορωνοϊού. Και αν αυτό εκ πρώτης όψεως φαίνεται καλό για όσους αναζητούν σπίτι για ενοικίαση, στην ουσία δεν είναι. Τα σπίτια που προέρχονται από την Airbnb και τις αντίστοιχες πλατφόρμες είναι σχεδόν όλα επιπλωμένα και ανακαινισμένα, οπότε οι ιδιοκτήτες τους ζητάνε μεγαλύτερο μίσθωμα, κατά μέσο όρο +20% από τα αντίστοιχα της κλασσικής μακροχρόνιας μίσθωσης. Κι όλο αυτό συμπαρασύρει και τα υπόλοιπα μισθώματα προς τα επάνω. Πόσο μάλλον σε μια περίοδο που ναι μεν η οικοδομή θα ανέκαμπτε, θα αργούσε πολύ δε να δώσει πολλά σπίτια στην αγορά.

γ) Στο νόμο ζήτησης-προσφοράς (μικρή προσφορά και μεγάλη ζήτηση = μεγάλη τιμή μισθώματος). Είδαμε δηλαδή να αυξάνονται οι τιμές πώλησης των ακινήτων, αλλά η πλειονότητα των Ελλήνων να αδυνατεί να τα αγοράσει και πάλι, καθώς τα οικονομικά τους μεγέθη μειώθηκαν στην περίοδο της οικονομικής κρίσης και οι ίδιοι να είναι πιο επιφυλακτικοί σε μεγάλες αγορές, όπως και οι τράπεζες στο να τους χορηγήσουν δάνεια. Άρα, όλοι αυτοί παραμένουν στο ενοίκιο. Έτσι έχουμε μεγάλη ζήτηση για ενοικιάσεις και πολύ λίγα ακίνητα διαθέσιμα προς αυτόν τον σκοπό. Και επειδή από το νόμο της προσφοράς-ζήτησης δεν ξεφεύγει κανείς, οι τιμές των μισθωμάτων ανέβηκαν σε δυσθεώρητα ύψη. Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη παρατηρήσαμε αύξηση 10-25% στα ενοίκια σε σχέση με πέρυσι, ενώ μικρότερη αλλά σημαντική ήταν και στην υπόλοιπη επαρχία.

δ) Στο γεγονός ότι πάρα πολλά ακίνητα ανήκουν στις Τράπεζες, χωρίς να μπορούν να διοχετευτούν μαζικά στην αγορά.

ε) Στις ΜΚΟ που φιλοξενούν πρόσφυγες στη χώρα μας και έχουν χρήματα για να καλύψουν υψηλά μισθώματα για ακίνητα, και σε μερικές περιπτώσεις μάλιστα, περισσότερο από ό,τι πραγματικά το αξίζουν.

Έτσι λοιπόν φθάσαμε σε τραγικές καταστάσεις, όπως ένστολοι να αφήνουν τις οικογένειές τους πίσω στον παλαιότερο τόπο κατοικίας τους γιατί δεν έχουν που να τις στεγάσουν, φοιτητές να μένουν στα πατρικά τους σπίτια και να πηγαινοέρχονται διανύοντας πολλά χιλιόμετρα από και προς τις σχολές τους, εκπαιδευτικοί να μένουν κατά ομάδες σε σπίτια στα νησιά μας και πολλές άλλες κοινωνικές ομάδες να σηκώνουν το δικό τους παρόμοιο «σταυρό».

Και εκεί που νομίζαμε ότι τα είχαμε δει όλα και απλά περιμέναμε να πάρει μπροστά η οικοδομή και να ρίξει νέα ακίνητα στην αγορά, αυξάνοντας δηλ. την προσφορά, ήρθε στην ζωή μας ο κορωνοϊός, ο οποίος -μεταξύ όλων των άλλων δεινών- έχει προκαλέσει ισχυρότατες αναταράξεις και στην αγορά ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα:

α) Οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν μείνει στάσιμες. Η ανοδική τους πορεία έχει ανακοπεί και αν η κατάσταση συνεχιστεί, είναι σίγουρο πως θα ξαναπέσουν (και μάλιστα αναλογικά με το χρόνο παραμονής της νόσου στο προσκήνιο). Η αβεβαιότητα στην αγορά, η ακύρωση της μείωσης του ΕΝΦΙΑ, η μη δυνατότητα προσέλευσης στο ακίνητο λόγω της απαγόρευσης της κυκλοφορίας και η μη εκτέλεση συμβολαίων, συνηγορούν σε αυτό. Το χειρότερο όμως είναι ότι έχει μειωθεί σημαντικά το ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές, κυρίως Κινέζους, που έχουν σταματήσει τις μετακινήσεις τους και όπως φαίνεται σε πρώτη ανάγνωση βάζουν στο ψυγείο τη «Χρυσή Βίζα». Επίσης, θα πρέπει να προσφέρουν στήριξη και οι τράπεζες, με δάνεια προς τους επίδοξους εγχώριους αγοραστές, κάτι που προβλέπεται να είναι το μεγάλο στοίχημα του τραπεζικού χώρου, καθώς -μεταξύ άλλων- οι τράπεζες θα έχουν να αντιμετωπίσουν και τη μη εξυπηρέτηση των κόκκινων δανείων και τη μείωση των καταθέσεων, που διαφαίνονται στον ορίζοντα. Για την ώρα πάντως, δεν υπάρχουν σημάδια διόρθωσης των τιμών πώλησης προς τα κάτω, κάτι που ελπίζουν πολλοί.

β) Οι τιμές των ενοικίων, δυστυχώς, παραμένουν υψηλές λόγω της δυσανάλογης προσφοράς-ζήτησης, αλλά και της μεταστροφής από βραχυχρόνια σε παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση, που όπως προαναφέρθηκε, τελικά οξύνει το πρόβλημα, αν και πολλοί θα ήλπιζαν για το αντίθετο. Και ας μην ξεχνάμε και το γεγονός πως – δικαίως ή όχι – η ίδια η αγορά πάντα «τιμωρεί» και στο τέλος φέρνει την ισορροπία. Όπως το εισπράττουμε και μέσα από την προσωπική επικοινωνία με τα μέλη μας, η κοινωνία δείχνει να γυρνάει την πλάτη σε ακίνητα τύπου «πρώην Airbnb», ως ένδειξη τιμωρίας για τα δεινά που προκάλεσαν σε πολύ μεγάλο μέρος αυτής. Έτσι τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας δεν προβλέπεται να απορροφηθούν γρήγορα από την αγορά, εκτός κι αν οι ιδιοκτήτες τους χαμηλώσουν αισθητά τα μισθώματα και αφαιρέσουν τα έπιπλα από αυτά.

γ) Τα μεσιτικά γραφεία, μέχρι σήμερα που γράφονται αυτές οι γραμμές, έχουν παύσει να προσφέρουν τις υπηρεσίες τους και έτσι ο κατεξοχήν πυλώνας στήριξης των επίδοξων ενοικιαστών και αγοραστών έχει «τα χέρια του δεμένα», ανήμπορος δυστυχώς, να βοηθήσει.

δ) Ο κόσμος δεν μπορεί να μετακινηθεί για να δει σπίτια και να επιλέξει, αλλά ούτε και αυτοί που μένουν μέσα σε αυτά, είναι πρόθυμοι να τα ανοίξουν σε επίδοξους ενοικιαστές/αγοραστές. Ταυτόχρονα, ο κόσμος δεν έχει πλέον τη δυνατότητα ολιγοήμερης διαμονής σε κάποιο ξενοδοχείο μέχρι να βρεθεί σπίτι, γιατί ως γνωστόν τα περισσότερα ξενοδοχεία είναι κλειστά. Μέχρι τώρα οι ξενοδόχοι -και τους ευχαριστούμε ιδιαιτέρως γι’ αυτό- έχουν βοηθήσει πολλά από τα μέλη μας σε αυτό το κομμάτι. Πλέον όμως και αυτοί αδυνατούν.

ε) Τα περιθώρια έχουν ήδη στενέψει για τους ένστολους, αφού έχουν ξεκινήσει και οι μεταθέσεις τους, οι οποίες θα κλιμακωθούν το επόμενο τρίμηνο. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι καθημερινές εγγραφές στην ιστοσελίδα μας έχουν σχεδόν διπλασιασθεί σε αριθμό, σε σχέση με αυτές του περασμένου τριμήνου. Σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο πέρυσι ο μέσος αριθμός των εγγραφών ανά ημέρα είναι αυξημένος κατά 78%. Ο ιός δεν σταματάει τις υποχρεώσεις κάποιων συγκεκριμένων κατηγοριών της κοινωνίας μας και το σίγουρο είναι πως ένστολοι και ιδιώτες θα συνεχίσουν να έχουν την ανάγκη εύρεσης στέγης και το να τη βρίσκουν μέσω μια κλειστής κοινότητας θα είναι, αν μη τι άλλο, ελκυστικό. Πόσο μάλλον στην τρέχουσα περίοδο, που όλοι θέλουν εκ των προτέρων αξιόπιστα σπίτια, ακόμη και χωρίς να τα βλέπουν πριν να τα κλείσουν προς ενοικίαση!

Ο κλάδος των ακινήτων στη χώρα μας είχε βαλτώσει τα τελευταία χρόνια και δυστυχώς οι σοβαρές ενδείξεις για αναζωπύρωσή του που υπήρξαν το τελευταίο εξάμηνο, σβήστηκαν με την έλευση του κορωνοιού. Όταν θα ξεκινήσουν να λειτουργούν κανονικά όλες οι υπηρεσίες του κράτους και όταν ο κόσμος (Έλληνες και ξένοι) θα μπορεί να κυκλοφορεί ελεύθερα (παντού και όχι μόνο εντός νομού) για να βλέπει και να αξιολογεί αυτοπροσώπως τα ακίνητα για τα οποία ενδιαφέρεται, τότε ίσως ξαναδούμε φως στο τούνελ. Προς το παρόν ελπίζουμε για την ταχεία και πλήρη αναστολή των περιορισμών, καθώς όσο αυτή καθυστερεί τα απόνερα του φαινομένου θα είναι σίγουρα πολλά. Καλοκαίρι ίσον μετακινήσεις και την εποχή αυτή περιμένουν να δουλέψουν πολλοί κλάδοι γύρω από το χώρο των ακινήτων, όπως εταιρείες μεταφορών-μετακομίσεων, μεσιτικά γραφεία, ξενοδοχεία, εταιρείες ανακαίνισης, καταστήματα επίπλων κ.α. Παρόμοια είναι η κατάσταση και εκτός της χώρας μας, όπως το εισπράττουμε από συζητήσεις μας με ευρωπαϊκούς ομίλους που ασχολούνται με το Real Estate. Και για αυτόν ακριβώς το λόγο έχουμε εντατικοποιήσει τις προσπάθειές μας για την νέα έκδοση της ιστοσελίδα μας, η οποία θα είναι πολύγλωσση και θα απευθύνεται πλέον σε όλη την Ευρώπη.

Όλα τα παραπάνω (η προϋπάρχουσα έλλειψη ακινήτων, τα υψηλά μισθώματα, ο ιός, η απαγόρευση της κυκλοφορίας, η παύση των μεσιτικών γραφείων, τα κλειστά ξενοδοχεία, οι ΜΚΟ, η συσσώρευση ακινήτων στις τράπεζες και η έναρξη των μεταθέσεων/μετακινήσεων) συνιστούν ένα εκρηκτικό μίγμα για αρκετές «ευαίσθητες κοινωνικές ομάδες», όπως αυτές που απευθύνονται στην ιστοσελίδα μας. Μπορεί για την ομάδα του MilitaryHouses αυτό να είναι προς όφελός μας, γιατί η κοινότητά μας γιγαντώνεται και μαζί με αυτήν και η δύναμή της ιστοσελίδας μας, ωστόσο δημιουργεί τεράστια αγωνία στα μέλη μας και στις οικογένειές τους, που εξ αρχής υπηρετούμε.

Είναι σίγουρα μια ιδιαίτερη περίοδος για όλους μας, εντός και εκτός Ελλάδας, και μόνο αν κάνουμε ο καθένας μας μέσα του την υπέρβαση, θα την ξεπεράσουμε με το μικρότερο δυνατό κόστος. Η λύση στο πρόβλημα που μόλις περιγράψαμε, δεν είναι κάποια «μαγική» κυβερνητική παρέμβαση ή συνταγή, αλλά το να αναλογιστεί ο κάθε ιδιοκτήτης και ο κάθε ενοικιαστής του ακινήτου, με ποιον τρόπο μπορεί να συμβάλλει στην άμβλυνση αυτού: Ο μεν ιδιοκτήτης πρέπει να καθορίσει μια τιμή μισθώματος που θα είναι δίκαιη και για τα δύο μέρη και ταυτόχρονα, στην περιγραφή του ακινήτου του, να είναι ακριβής και ειλικρινής, ώστε να μειωθούν (και γιατί όχι, να μηδενιστούν) οι άσκοπες μετακινήσεις των επίδοξων ενοικιαστών. Ο δε ενοικιαστής θα πρέπει να σέβεται την περιουσία του ιδιοκτήτη σαν να ήταν δική του και να αναλογίζεται ότι το μίσθωμα που του ζητείται είναι προϊόν κόπου και ιδρώτα από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Με άλλα λόγια, τη λύση πρέπει να τη δώσουμε εμείς οι άνθρωποι μεμονωμένα και παράλληλα φυσικά, με την ταχεία και πλήρη επιστροφή στην «κανονικότητα».