Έξοδα Μεταβίβασης Ακινήτου (Μέρος 1ο)

Πόσα είναι τελικά τα έξοδα μεταβίβασης ενός σπιτιού;

Όλα όσα πρέπει να προσέξετε για να μη βρεθείτε προ εκπλήξεων!

Είναι δυστυχώς γεγονός, πως τις περισσότερες φορές, όταν ψάχνουμε να αγοράσουμε ένα σπίτι, στεκόμαστε κυρίως στην τιμή που μας προσφέρεται. Λογικό, αλλά τι γίνεται όταν δεν έχουμε υπολογίσει και τα επιπλέον κόστη που απαιτούνται μέχρι και την στιγμή να το κατοικήσουμε; Ο παρακάτω οδηγός περιλαμβάνει όλα αυτά τα επιπλέον κόστη (μικρά ή μεγάλα) ώστε να είμαστε σίγουροι ότι έχουμε πραγματικά τη δυνατότητα να αποκτήσουμε το νέο μας σπιτικό. Συνηθίζουμε να τα λέμε έξοδα μεταβίβασης, αλλά δεν είναι μόνο αυτά.

Τα παρακάτω βήματα είναι σε μία λογική χρονική σειρά και είναι μόνο τίτλοι-όχι νούμερα. Τα νούμερα αλλάζουν κατά περίπτωση, με βάση διάφορους παράγοντες, όπως π.χ. δυνατότητα φοροαπαλλαγής, ύπαρξη κτηματολογίου στην περιοχή, χρήση στεγαστικού δανείου κτλ. Στο 2^ο μέρος  αυτού του άρθρου θα δώσουμε και νούμερα, καθώς επίσης και παραδείγματα.

Αφού λοιπόν ρωτήσετε πρώτα το λογιστή σας και σας διαβεβαιώσει ότι μπορείτε να δικαιολογήστε την αγορά του ακινήτου, πάρτε χαρτί και μολύβι και υπολογίστε:

1. Το κυριότερο πράγμα που σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να παραλείψετε είναι η πρόσληψη ενός καλού δικηγόρου. Αυτός θα πρέπει να κάνει τον αρχικό έλεγχο του ακινήτου για τυχόν βάρη, υποθήκες κτλ. Δε θέλετε με τίποτα να αγοράσετε ένα ακίνητο που έχει βάρη και οποιουδήποτε είδους νομικά θέματα/προβλήματα, επομένως θα πρέπει πρώτα να πάρετε το πράσινο φως από τον ειδικό. Εδώ να σημειώσουμε ότι αν το ακίνητο αγορασθεί με τη βοήθεια δανείου, νομικός έλεγχος θα γίνει και από την τράπεζα (ναι, τον πληρώνετε και αυτόν) και ίσως δε θέλετε να πληρώσετε δύο φορές. Επειδή όμως το έξοδο αυτό δεν είναι μεγάλο, ενώ το ρίσκο είναι τεράστιο, καλύτερα να το κάνετε για να είστε σίγουροι. Εκτός από χρήματα, οι δικηγόροι θα χρειαστούν και κάποια έγγραφα, π.χ. τους τίτλους/συμβόλαια ή τα κτηματολογικά διαγράμματα  που συνοδεύουν το ακίνητο, τα αντίγραφα των οποίων -λογικά- έχει ο πωλητής. Σε αντίθεση περίπτωση θα πρέπει να τα αναζητήσετε σε κάποιο συμβολαιογραφικό γραφείο και ίσως αυτό σας στοιχίσει κάποια επιπλέον (ελάχιστα) χρήματα.
2. Επίσης πολύ σημαντικό είναι να πληρώσετε και έναν μηχανικό για να κάνει έναν αρχικό έλεγχο, ώστε να δώσει και αυτός το πράσινο φως πριν προχωρήσετε περαιτέρω. Και σε αυτήν την περίπτωση, τεχνικό έλεγχο στο ακίνητο θα κάνει και η τράπεζα, αν το αποκτήσετε με τη βοήθεια δανείου. Συνήθως, τον πληρώνετε και αυτόν. Για τον ίδιο λόγο με την περίπτωση του δικηγόρου όμως, καλύτερα να γίνει και εδώ διπλός έλεγχος. Δε θέλετε μπλεξίματα ούτε με την πολεοδομία, ούτε με τους γείτονες…!
3. Αφού έχετε πάρει το ΟΚ από τους δύο παραπάνω ειδικούς, πηγαίνετε στην τράπεζα για να ζητήσετε το δάνειο. Καλό θα είναι να έχετε κάνει την έρευνά σας αρκετά πιο πριν και να έχετε κάποια προέγκριση δανείου, ώστε οι διαδικασίες να γίνουν πιο γρήγορα. Αν δε θέλετε να χάσετε το ακίνητο από κάποιον άλλο επίδοξο αγοραστή, αυτό θα παίξει σημαντικό ρόλο. Η τράπεζα σάς χρεώνει για διάφορους λόγους και αυτό εξαρτάται από την εμπορική πολιτική της καθεμίας. Συνήθως, αυτό που χρεώνουν σχεδόν όλες στην αρχή είναι ο αρχικός και ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό που συνεργάζεται με την συγκεκριμένη τράπεζα.
4. Μετά και το ΟΚ από τον μηχανικό της τράπεζας και αφού τα έχετε βρει μαζί της στους όρους του δανείου (επιτόκιο-ασφαλίσεις-πρόωρες αποπληρωμές κτλ.) πρέπει να υπολογίσετε ακριβώς πόσα χρήματα θα είναι απευθείας από την τσέπη σας, για να μη βρεθείτε προ εκπλήξεως. Οι τράπεζες συνήθως δίνουν δάνειο ίσο με το 70-80% της αξίας του ακινήτου που θα γράφει το συμβόλαιο. Το τονίζουμε αυτό, γιατί αν έχετε κάνει κάποιου είδους συμφωνία με τον αγοραστή ώστε το συμβόλαιο να αναγράφει χαμηλότερη τιμή από αυτή που πραγματικά συμφωνήσατε (π.χ. να γράφει την αντικειμενική αξία του που είναι μικρότερη), τότε το ποσό δανείου που θα υπολογιστεί με το 70-80% επί του συμβολαίου, ενδεχομένως να μην σας είναι αρκετό. Αφαιρώντας αυτό το ποσό, υπολογίζετε με ακρίβεια τα προσωπικά έξοδα αγοράς του ακινήτου.
5. Στα παραπάνω έξοδα θα πρέπει να υπολογίσετε και τις τυχόν εργασίες που χρειάζεται προκειμένου να είναι κατοικήσιμο το νέο σας σπίτι. Μπορεί να χρειάζεται ανακαίνιση, βάψιμο, διάφορα μερεμέτια, συντήρηση, νέες κλειδαριές, γενικό καθαρισμό κτλ.
6. Επίσης, το νέο σας σπίτι, μπορεί να απαιτεί καινούργια επίπλωση, που να ταιριάζει με αυτό.
7. Υπολογίστε επιπλέον και τα τυχόν έξοδα ενοικίου, μέχρι να μετακομίσετε στο νέο σας χώρο, καθώς οι διαδικασίες μεταβίβασης ενός ακινήτου συχνά είναι χρονοβόρες.
8. Ακόμη, πρέπει να υπολογίσετε και τα έξοδα της μετακόμισης.
9. Αφού λοιπόν, υπολογίσατε όλα τα παραπάνω με ακρίβεια, έχετε το πράσινο φώς από την τράπεζα και ο πωλητής έχει κάνει τις δικές του απαιτούμενες ενέργειες (ενεργειακά πιστοποιητικά, πολεοδομικές τακτοποιήσεις, κτηματολογικά διαγράμματα, φορολογική ενημερότητα κτλ.), τότε θα απευθυνθείτε σε συμβολαιογράφο. Υπάρχει κάποιο πλαίσιο μέσα στο οποίο πληρώνονται οι συμβολαιογράφοι, όμως δεν χρεώνουν όλοι την ίδια αμοιβή. Οι διαφορές συνήθως δεν είναι μεγάλες, αν όμως η αξία στο συμβόλαιο είναι μεγάλη, τότε ίσως αξίζει τον κόπο να ρωτήσετε δύο-τρεις και να σας πουν πόσο θα σας κοστίσουν τα συμβόλαια συνολικά. Μεγάλη προσοχή θα χρειαστεί αν υπάρχει δάνειο, γιατί τότε εκτός του αρχικού συμβολαίου θα πρέπει να γίνουν και δυο «μικρότερα» συμβόλαια που ονομάζονται «μερική / ολική εξόφληση τιμήματος και άρση διαλυτικής αίρεσης», με κόστος φυσικά μικρότερο από του αρχικού, αλλά μη αμελητέο. Η διαλυτική αίρεση είναι όρος που ουσιαστικά ζητά η τράπεζα για να εξασφαλίσει ότι τα δάνειο που σας παραχωρεί πηγαίνει για την αγορά του ακινήτου και όχι κάπου αλλού. Όλα τα παραπάνω χρήματα, τα δίνετε στον συμβολαιογράφο.
10. Αφού τα συμφωνήσατε και με τον συμβολαιογράφο, αυτός αρχίζει να μαζεύει όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, προκειμένου να φθάσετε στην οριστική υπογραφή του συμβολαίου. Μόλις το κάνει, έρχεται η ώρα της εφορίας. Τότε λοιπόν θα ερωτηθείτε για τη δυνατότητα απαλλαγής ΦΜΑ (=Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου). Υπάρχουν προϋποθέσεις για να απαλλαγείτε από αυτόν το -υψηλό- φόρο, όπως π.χ. αν πρόκειται για την πρώτη σας κατοικία και δεν έχετε πάρει ποτέ στον παρελθόν τέτοιου είδους φοροαπαλλαγή. Αναλόγως της ύπαρξης ή μη της φοροαπαλλαγής, ο συμβολαιογράφος αποστέλλει τις δηλώσεις ΦΜΑ στην εφορία σας προκειμένου να βγει το ποσό που πρέπει να πληρώσετε. Το ποσό υπολογίζεται με ποσοστό επί της τιμής που γράφει το συμβόλαιο.
11. Ένα επιπλέον 3% επί του ΦΜΑ, προστίθεται σε αυτόν και το συνολικό ποσό θα πρέπει να πληρωθεί άμεσα στην εφορία σας, για να μπορέσετε να συνεχίσετε στην σύναψη του συμβολαίου. Αυτό το επιπλέον 3% είναι ο δημοτικός φόρος.
12. Την ημέρα του συμβολαίου πληρώνετε τον συμβολαιογράφο και κανονίζετε τις διαδικασίες μετεγγραφής του συμβολαίου στο κτηματολόγιο. Αν στην αγοραπωλησία έχει μεσολαβήσει μεσίτης, τότε θα πρέπει να του δώσετε και την αμοιβή του, η οποία κανονικά θα πρέπει να έχει συμφωνηθεί από την πρώτη υπόδειξη του ακινήτου.
13. Αν θέλετε να είστε σίγουροι, μπορείτε να ζητήσετε από τον δικηγόρο σας να παρευρίσκεται και αυτός στην υπογραφή του συμβολαίου, με το ανάλογο κόστος.
14. Στην συνέχεια ξεκινάνε τα πάρε-δώσε με το κτηματολόγιο. Στο κτηματολόγιο δίνετε ένα σεβαστό ποσό προκειμένου να γίνει η μετεγγραφή του αρχικού συμβολαίου. Μόλις ετοιμαστεί πρέπει να πάρετε αντίγραφο της μετεγγραφής του και να το δώσετε στην τράπεζα.
15. Σε αυτό το σημείο πρέπει να δώσετε τα δικά σας χρήματα στον πωλητή (το 20-30% που απομένει αν βγάλουμε το δάνειο) και εδώ μην ξεχάσετε να υπολογίσετε τα έξοδα του πρώτου εμβάσματος. Αν το ποσό είναι μεγάλο και ο πωλητής έχει άλλη τράπεζα από τη δική σας ή -ακόμη χειρότερα- έχει τράπεζα στο εξωτερικό, μπορεί να εκπλαγείτε δυσάρεστα από το έμβασμα που θα σας χρεωθεί.
16. Όταν λοιπόν, θα έχετε μεταφέρει τα δικά σας χρήματα στον πωλητή, τότε θα πρέπει να μεταβείτε πάλι στον συμβολαιογράφο και να κάνετε το συμβόλαιο «μερικής εξόφληση τιμήματος και άρση διαλυτικής αίρεσης», με την ανάλογη επιβάρυνση. Πληρώνετε ξανά δηλαδή τον συμβολαιογράφο.
17. Μετά θα πρέπει πάλι να γίνει μετεγγραφή και του πρόσθετου συμβολαίου της «μερικής εξόφλησης τιμήματος και άρσης διαλυτικής αίρεσης» στο κτηματολόγιο, να πληρώσετε και να πάρετε και ένα αντίγραφο για την τράπεζα.
18. Εντωμεταξύ, ο δικηγόρος της τράπεζας κάνει και αυτός νομικούς ελέγχους σε όλα τα έγγραφα που προσκομίζετε σε αυτήν και, συνήθως, αυτό σας το χρεώνει.
19. Εν συνέχεια και εφόσον όλα έχουν ελεγχθεί και βρέθηκαν σωστά, υπογράφετε την σύμβαση του τραπεζικού δανείου με την τράπεζα. Στην σύμβαση θα προβλέπεται και η προσημείωση του ακινήτου, μια διαδικασία που θα χρειαστεί να βάλετε και πάλι το χέρι βαθιά στην τσέπη, καθώς θα πρέπει να πληρωθούν: ο δικηγόρος της τράπεζας και ο δικός σας δικηγόρος για την παράσταση στο ειρηνοδικείο, αλλά και το κτηματολόγιο/υποθηκοφυλακείο για την εγγραφή της προσημείωσης σε αυτό.
20. Μόλις ολοκληρωθεί και η διαδικασία της προσημείωσης και εκταμιευθεί το δάνειο, πρέπει να στείλετε το ποσό αυτού στον πωλητή. Επομένως, υπολογίστε και πάλι την επιβάρυνση που θα προκύψει από αυτό το δεύτερο έμβασμα.
21. Όταν λοιπόν θα έχετε μεταφέρει και τα δανεικά χρήματα στον πωλητή, τότε θα πρέπει να μεταβείτε πάλι στον συμβολαιογράφο και να κάνετε το (τρίτο και τελευταίο) συμβόλαιο της ολικής εξόφληση τιμήματος, με την ανάλογη επιβάρυνση. Πληρώνετε για τελευταία φορά τον συμβολαιογράφο.
22. Όπως σωστά θα μανέψατε, θα πρέπει και πάλι να γίνει μετεγγραφή και του πρόσθετου συμβολαίου της ολικής εξόφλησης τιμήματος στο κτηματολόγιο, να πληρώσετε και να πάρετε και ένα αντίγραφο για την τράπεζα.
23. Τέλος, θα πρέπει να απευθυνθείτε στο λογιστή σας για να καταγράψει όπως προβλέπεται το νέο σας ακίνητο στην εφορία, με ανάλογο κόστος.
24. …Καλή διαμονή!

Όλα τα παραπάνω μπορεί να σας φαίνονται «βουνό», στην πραγματικότητα όμως δεν είναι αν έχετε έναν καλό δικηγόρο και έναν καλό λογιστή. Σημαντική είναι και η συνδρομή του μεσίτη. Όπως έχουμε ξαναγράψει, και παρά το γεγονός ότι δεν συνεργαζόμαστε με μεσίτες, ένας επαγγελματίας και σωστός μεσίτης που σέβεται τους πελάτες του, μπορεί -λόγω εμπειρίας- να τους κατευθύνει σωστά και να τους βοηθήσει στον συντονισμό όλων των παραπάνω ενεργειών.

Φυσικά, αν έχετε τη δυνατότητα να αποκτήσετε το σπίτι χωρίς δάνειο, τα έξοδα ελαττώνονται και οι διαδικασίες απλοποιούνται κατά πολύ.

Ο παρακάτω πίνακας δείχνει όλα τα έξοδα για να αποκτήσετε το νέο σας σπίτι. Όσοι είστε τυχεροί και δεν το παίρνετε με τη βοήθεια δανείου, απλά αφαιρέστε τα έξοδα στα στάδια 3 και 16 έως 22 (πράσινο φόντο).

Συνεργαζόμαστε με δικηγόρους, λογιστές, εταιρείες ανακαινίσεων, εταιρείες μετακομίσεων κ.α. για να μπορούμε να σας εξυπηρετούμε. Επικοινωνήστε μαζί μας για να σας φέρουμε σε επαφή με τους καλύτερους στον τομέα τους!

Η Military Houses Team