Κατά τη διάταξη του άρθρου 2 παρ.1 του ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/1994 και η οποία εξακολουθεί να ισχύει και μετά την παύση της ισχύος των λοιπών διατάξεων του νόμου αυτού (ΑΠ 1101/2002), η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.
Υποχρεώσεις των μερών στη μίσθωση κατοικίας
Περαιτέρω, κατά το άρθρο 574 ΑΚ, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, κατά δε το άρθρο 596 ΑΚ, ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο.
Λύση στη μίσθωση κατοικίας σε χρόνο μικρότερο της 3ετίας
Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599, 608 παρ.1 ΑΚ, συνάγεται ότι η σύμβαση μισθώσεως κατοικίας η διάρκεια της οποίας έχει συμφωνηθεί για χρόνο βραχύτερο της τριετίας ή και για το νόμιμο χρόνο της τριετίας, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία η οποία υπάρχει και όταν, πριν από την παρέλευση του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει, με σκοπό τη λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, η οποία μπορεί να είναι και σιωπηρή, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (Α.Π. 998/2006, 495/2001).
Ο τύπος για τη μίσθωση κατοικίας
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 159 παρ. 2, 164 και 361 ΑΚ συνάγεται, ότι, αν η σύμβαση μίσθωσης κατοικίας, η οποία, σύμφωνα με το νόμο, δεν υπόκειται σε έγγραφο τύπο, καταρτιστεί εγγράφως και συμφωνηθεί, ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνει εγγράφως, μπορεί, παρά τη συμφωνία αυτή, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή συμφωνία, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση.
Το δικαίωμα της καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 672, 766 και 588 ΑΚ συνάγεται ως γενική αρχή του δικαίου ότι όταν συντρέχει λόγος, επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση, έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο δικαίωμα καταγγελίας. Η αρχή αυτή προκύπτει και από τα άρθρα 281 και 288 ΑΚ, που επιβάλλουν να ασκούνται τα δικαιώματα, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αν ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, παρέχουν δε το δικαίωμα στους συμβαλλόμενους να καταγγείλουν τη διαρκή ενοχική σχέση, όταν σύμφωνα με τις αρχές αυτές καθίσταται υπέρμετρα δυσβάσταχτη η συνέχιση της μισθώσεως μέχρι τη λήξη της, είτε και για τα δυο μέρη, είτε και για ένα απ` αυτά. Τούτο συμβαίνει ιδίως σε περίπτωση μεταβολής των περιουσιακών ή προσωπικών σχέσεων των μερών.
Η ύπαρξη του σπουδαίου λόγου στην καταγγελία
Περαιτέρω, η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή κατ` αρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί ν` αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του. Προκειμένου, όμως, ειδικώς για μίσθωση πράγματος, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά, διότι ήδη ο νόμος έχει θεσπίσει μεγάλο αριθμό ειδικών λόγων καταγγελίας που ικανοποιούν σε ευρύ φάσμα τα συμφέροντα των μερών για λύση της μίσθωσης. Ο ευρύτερος τυχόν προσδιορισμός του περιεχομένου του σπουδαίου λόγου θα δημιουργούσε ανασφάλεια στα μέρη για τη διάρκεια της σύμβασης.
Πότε υφίσταται πράγματι σπουδαίος λόγος για καταγγελία μίσθωσης κατοικίας;
Επιβάλλεται, συνεπώς, να γίνεται δεκτό, ότι σπουδαίος λόγος υφίσταται, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι ακόλουθες δύο προϋποθέσεις:
α) Τα περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο πρέπει να αφορούν εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία, να αναφέρονται δηλαδή, στο πρόσωπο του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του, χωρίς, όμως, να απαιτείται να συντρέχει και πταίσμα του, ενώ περιστατικά, που αφορούν αποκλειστικά τον καταγγέλλοντα, δεν παρέχουν σε αυτόν δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο και
β) Τα παραπάνω περιστατικά πρέπει να καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης πράγματος για τον καταγγέλλοντα μη αξιώσιμη, κατά την καλή πίστη (ΑΠ 1836/2007, ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1639/2005, ΕφΑθ 6575/2009, Δ/νη 2010, 555, ΕφΑθ 6982/2008 και 2302/2006 ΝΟΜΟΣ).
Οι υποχρεώσεις του μισθωτή για απόδοση και η αποζημίωση της χρήσης μετά την καταγγελία
ΙV. Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ καθιερώνεται ιδιόμορφη αντικειμενική κατ’ αρχήν ευθύνη του μισθωτή για την παραβίαση της προβλεπόμενης εκ της ρυθμίσεως του άρθρου 599 παρ. 1 ΑΚ υποχρεώσεως αυτού να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή κατά τη λήξη της μισθώσεως. Η θεμελιούμενη στη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ αξίωση του εκμισθωτή προς αποζημίωση, η οποία γεννιέται από την επόμενη ημέρα της λήξεως της μισθώσεως και διαρκεί μέχρι την ημέρα της αποδόσεως της κατοχής του μισθίου, αποτελεί μετενέργεια της συμβάσεως μισθώσεως (σχ. ΑΠ 229/2012, ΧρΙΔ 2013, 422, ΑΠ 22/2012, Αρμ. 2012, 1270, Απ. Γεωργιάδη, Ενοχικό Δίκαιο, Ειδικό Μέρος, τ. Ι, 2004, σ. 390 – 391). Ως συμφωνημένο μίσθωμα για τον υπολογισμό της περί ης ο λόγος αποζημιώσεως νοείται αυτό, το οποίο οφειλόταν κατά το χρόνο στοιχειοθετήσεως της αξιώσεως, δηλαδή της λήξεως της μισθώσεως, (ΑΠ 1248/2001, ΕλλΔνη 43, 145, ΕφΑθ 1353/2006, ΕλλΔνη 2007, 920), ενώ δεν υφίσταται εκ του νόμου δήλη ημέρα ως προς την καταβολή της αποζημιώσεως χρήσεως, ώστε δια της παρελεύσεώς της να περιέρχεται, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 341 παρ. 1 ΑΚ, ο παρακρατών το μίσθιο σε υπερημερία οφειλέτη ως μισθωτής και να υποχρεούται κατόπιν τούτου στην καταβολή τόκων υπερημερίας (ΑΠ 1512/2000, ΕλλΔνη 42, 1327, ΑΠ 212/2000, ΕλλΔνη 41, 754, ΑΠ 1594/1999, ΕλλΔνη 41, 114, ΑΠ 565/1996, ΕλλΔνη 1997, 107, ΕφΛαρ 225/2011, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 924/2004, ΑχΝομ 2005, 114), η δε εν λόγω αποζημίωση δεν μπορεί να ζητείται για χρονικό διάστημα μεταγενέστερο της συζήτησης της σχετικής αγωγής (ΕφΑθ 4148/2003, ΕλΔ 45, 1504).
Πηγή: https://siamakis-lawyers.gr/άρθρα-και-γνώμες/μίσθωση-κατοικίας-2/
Άρθρο του νομικού Νίκου Σιαμάκη,
του δικηγορικού γραφείου Σιαμάκης & Συνεργάτες
Θεσ/νίκη : 2310 528 118
Αθήνα : 211 8000 764
Email: info@siamakis-lawyers.gr
